Der Immobilienstandort Düsseldorf – Immovaria berichtet

Düsseldorf ist die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen und hat derzeit rund 630.000 Einwohner. Das Stadtgebiet ist unterteilt in zehn Stadtbezirke, die keine eigenen Namen, sondern Nummern von 1 bis 10 haben.

In den letzten Jahren hat sich Düsseldorf zu einer echten Trendmetropole entwickelt. Dies ist insbesondere darauf zurück zu führen, dass die Großstadt am Rhein über eine hervorragend ausgebaute Infrastruktur verfügt. Neben vielen Bildungseinrichtungen, Grünanlagen, Shoppingcentern, Sportangeboten, gatronomischen Highlights und einem abwechslungreichen Nachtleben, kann Düsseldorf insbesondere auch mit der Nähe zu weiteren wirtschaftlich wichtigen Großstädten wie Frankfurt am Main, Köln, Aachen, Essen und Dortmund überzeugen.

Düsseldorf hat ferner einen eigenen internationalen Großflughafen (Düsseldorf Airport), ist bestens an das Autobahnnetz angeschlossen und verfügt über ein großes innerstädtisches Bus- und Bahnangebot. Auch die Bahnverbindungen zu wichtigen regionalen, überregionalen und internationalen Zielen sind hervorragend durch den Nah- und Fernverkehr gesichert.

Im Gegensatz zu vielen anderen deutschen Großstädten ist Düsseldorf eine multikulturelle Stadt mit einer auffällig jungen Bevölkerungsschicht. Dies nicht zuletzt auf Grund der Vielzahl universitärer Angebote, wie die Heinrich-Heine-Universität, die Hochschule Düsseldorf und die Kunstakademie.

Auch viele nationale und internationale Unternehmen und Konzerne, hauptsächlich aus den Bereichen IT und Telekommunikation, sind in und um Düsseldorf angesiedelt. Beispiele hierfür sind die Metro-Gruppe, mit dem Tochterkonzern Metro Cash & Carry, dem weltweit größten Handelskonzern und die Zentralen der Bekleidungshäuser C&A und Peek & Cloppenburg.

Immobilienknappheit in Düsseldorf

Die hohe Anzahl von Studenten und Arbeitskräften, die in den letzten Jahren nach Düsseldorf gezogen ist, hat eine akute Wohnraumknappheit im Stadtzentrum und in den angrenzenden Gebieten verursacht.
Privatleute und Immobilienunternehmen haben nicht oder nur zu spät auf diesen Trend reagiert, so dass Düsseldorf inzwischen zu den Großstädten Deutschlands gehört, in denen der Quadratmeterpreis für Miet- und Kaufobjekte am höchsten ist.
Die Auswahl ist auf Grund der enormen Nachfrage für Immobilieninteressenten gering. Selbst Bauland wird kaum noch angeboten.
Auf Grund der vorherrschenden Immobilienknappheit bleibt vielen in Düsseldorf beschäftigten Arbeitnehmern und Studenten nichts anderes übrig als den täglichen Weg zur Arbeit oder zur Universität zu pendeln oder sich sehr weit vom Stadtkern Düsseldorfs in ländlicher Umgebung niederzulassen.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre

Wohnungen aus dem Bestand werden tendenziell immer teurer in Düsseldorf. Der jährliche Preisanstieg liegt aktuell bei rund 9 % im Vergleich zum Vorjahreswert. Im Vorjahr betrug der prozentuale Anstieg der Kosten für Wohnungen noch etwa 7 %. Ein Ende dieser Entwicklung wird von Immobilienexperten nicht prognostiziert.
Im Vergleich zu dem Anstieg von Gehältern und Nettohaushaltseinkommen sind die Preise von Eigentumswohnungen nur unterproportional angestiegen. Dies ist ein Indiz dafür, dass Wohnraumsuchende in Düsseldorf in der Regel nicht die finanziellen Mittel haben, Wohnraum zu kaufen, sondern eher zu Mietverhältnissen tendieren. Die Nachfrage übersteigt somit nicht das Angebot. Auf Grund dessen halten sich die Preise für Eigentumswohnungen noch im Rahmen.

Das Baugeld und die derzeit stabile wirtschaftliche Lage in Deutschland verleiten viele Wohnraumsuchende in Düsseldorf dazu, ein eigenes Haus zu bauen oder ein Haus zu kaufen. Da die Zinsen aktuell sehr niedrig und die weiteren Kreditkonditionen sehr attraktiv sind, lohnt sich laut Expertenmeinung der Kauf einer Immobilie gerade jetzt. So fällt für ein zehnjähriges Baudarlehen derzeit ein Zinssatz von 2,55 % Effektivverzinsung an.
Im Vergleich zu den Kreditkonditionen aus dem Jahr 2004 können Kaufinteressenten derzeit mit einer Ersparnis von rund 50 % rechnen. Die aktuelle Preisstruktur Obwohl die Immobilienpreise in Düsseldorf kontinuierlich steigen, haben diese noch nicht das Niveau von Großstädten wie München und Hamburg erreicht.
Für eine Eigentumswohnung geben Käufer momentan in Düsseldorf im Durchschnitt rund 280.000 Euro aus. Im benachbarten Köln können Eigentumswohnungen durchschnittlich um ein Viertel günstiger erworben werden.

Zu den teuersten Wohngegenden in Düsseldorf gehören derzeit Oberkassel und der Stadtkern. In diesen Gebieten müssen Käufer mit Quadratmeterpreisen von bis zu 9.500 Euro rechnen. Die Quadratmeterpreise in den weniger stark frequentierten Lagen betragen immer noch bis zu 3.500 Euro.
Das kleine noch vorhandene Wohnraumangebot hat zu einer enormen Preissteigerung auf dem Immobiliensektor in Düsseldorf geführt. So sind beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich rund 45 % angestiegen. Die Preise für Mietwohnungen sind im gleichen Erhebungszeitraum „nur“ um 16 % angestiegen. Immobilienexperten beobachten diesen Trend mit großer Skepsis und sprechen von einer „ungesunden Entwicklung des örtlichen Immobilienmarktes“. Die Wohnraumkosten betragen in Düsseldorf derzeit rund 18 % und bewegen sich mit diesem Wert auf eine „Erschwinglichkeitsgrenze“ zu. Eine solche Entwicklung verursacht stets eine hohe Blasengefahr auf dem Immobilienmarkt, die sich schnell zu einem nicht mehr kalkulierbaren Risiko entwickeln kann.

Ratingergebnisse

Düsseldorf gehört in Nordrhein-Westfalen zu den Städten mit den meisten AAA-Bewertungen der innerstädtischen Wohngegenden. Eine AAA-Bewertung repräsentiert, dass eine Stadt das Potenzial für eine Hochpreis Metropole hat. Deutsche Städte mit einer ähnlich häufigen AAA-Bewertung sind München, Berlin und Hamburg.

In Düsseldorf konnten die Stadtteile Oberkassel, der Medienhafen und Karlstadt ein AAA Rating, welches eine hervorragende Lebensqualität repräsentiert, erzielen. Im Vergleich zu anderen Städten in Nordrhein-Westfalen hat nur Düsseldorf eine solch große Anzahl von mit AAA bewerteten Stadtteilen. Nur die Stadtteile Garath, Lierenfeld und Hassels erhielten ledigich ein A Rating.

Das Gebiet rund um den Medienhafen überzeugt mit einer hochmodernen und repräsentativen Architektur. Oberkassel verbindet einen dörflichen Charme mit einer entspannten Rheinnähe und stellt eine Verbindung zwischen der Altstadt und dem anderen Rheinufer dar. Bei der Karlstadt handelt es sich um ein typisches Altstadtquartier, welches sich dazu noch in ummittelbarer Nähe zu der Luxus-Shopping-Meile Kö befindet.

Auch die um Düsseldorf gelegenen Städte Ratingen, Neuss, Meerbusch und Kaarst konnten A- Ratingergebnisse erzielen. Nicht nur aus diesem Grund handelt es sich deshalb bei diesen Städten um beliebte „Ausweichziele“ von Immobiliensuchenden, die in Düsseldorf nicht fündig werden. Darüber hinaus bieten Immobilien in diesen Städten eine sichere Investionsmöglichkeit zur Kapitalanlage.

Die Wohnraumknappheit in Düsseldorf und Maßnahmen, dieser entgegenzuwirken

In Düsseldorf sind insbesondere Wohnungen für ein bis zwei Personen rar. Besonders kleine Eigentumswohnungen sowie Neu- und Altbauwohnungen sind jedoch sehr gefragt. Dies ist insbesondere deshalb problematisch, da der Trend hin zu Single Haushalten und weg von größeren Familien geht.

Neue Wohnquartiere, bei denen es sich meist um Luxuswohnungen mit einer geringen Quadratmeterzahl und ohne nennenswerte Grünflächen handelt, können die steigende Nachfrage nach kleinen Wohnungen aktuell (noch) nicht decken.
Die Migrationskrise seit 2015 hat zudem die Wohnraumknappheit in Düsseldorf, genau wie in fast allen Regionen Deutschlands, weiter verschärft.
Auch Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus sind sehr knapp, Wartelisten sind teils so lang, dass Interessenten jahrlang keine realitische Chance auf den Erhalt einer Wohnung haben.

Städtbauplaner versuchen seit kurzer Zeit gezielt dem Wohnungsmangel durch die Umnutzung von Gewerbeimmobilien und der Mobilisierung von Baulandreserven entgegenzuwirken. Ob diese Maßnahmen erfolgreich sein werden, wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen.

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